Sage nicht immer, was Du weisst, aber wisse immer, was Du sagst.
Abraham Lincoln
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Heizkostenabrechnung

Nachfolgend erklären wir Ihnen den Aufbau einer Heiz- und Betriebskostenabrechnung anhand eines realen Beispiels. Unser Anliegen ist es, dass Sie anhand dieses Beispiels wissen, wie Ihre Heiz- und Betriebskostenabrechnung zu lesen ist.

Da jede Liegenschaft anders ist und aus einer individuellen Kombination aus Heizanlage, Messmethode, Betriebskostenkomponenten und Verteilschlüsseln besteht, bitten wir Sie zu beachten, dass Ihre persönliche Abrechnung aufgrund der Eigenheiten in Ihrem Wohnhaus vom vorgestellten Beispiel abweichen kann.

1. Allgemeine Informationen

Zu Beginn Ihrer Abrechnung finden Sie die allgemeinen Informationen. Mittig finden Sie die die allgemeine Abschlussperiode der Heiz- und Betriebskostenabrechnung, sowie die Informationen zur Heizanlage und zu Ihrem Mietobjekt. Die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen werden einmal jährlich erstellt.

Rechtsbündig finden Sie Ihre persönliche Referenznummer sowie rot markiert, über welchen Zeitraum Ihre persönlichen Kosten gerechnet werden. Sind Sie unterjährig ein- oder ausgezogen, zahlen Sie die Kosten anteilsmässig für denjenigen Zeitraum, in dem Sie in Ihrem Mietobjekt wohnhaft waren.

2. Kostenübersicht über die gesamte Liegenschaft

Im ersten Abschnitt Ihrer Abrechnung finden Sie die Zusammenstellung sämtlicher Kosten welche über die ganze Liegenschaft in der oben erwähnten Heizperiode angefallen sind.

Die Kosten sind in der Regel gegliedert nach Heizkosten, Betriebskosten, Kehricht, TV-Gebühren und Honorare Nebenkosten (dies kann je nach Liegenschaft variieren). Auf der letzten Zeile finden Sie den zu verteilenden Betrag. Dabei handelt es sich um die Gesamtkosten, welche auf alle – während der Periode wohnhaften – Mieter in der Liegenschaft, verteilt werden.

Heizölverbrauch (falls ihre Liegenschaft mit Öl beheizt wird)

Die Berechnung des Heizölverbrauchs beginnt immer mit dem Wert des Vorrats zu Beginn der Abrechnungsperiode. Anschliessend werden die Heizöleinkäufe während dem Jahr aufgelistet. Danach wird vom Zwischentotal der Heizölvorrat am Ende der Periode abgezogen. Daraus resultiert der Heizölverbrauch für Ihre Liegenschaft während dem Abrechnungsjahr.

Der Heizölvorrat wird immer nach dem First in – First out Prinzip berechnet. Das heisst, dasjenige Heizöl welches als erstes in den Tank eingefüllt wurde, wird auch als erstes wieder verbraucht. Mit dieser Methode wird gewährleistet, dass die Heizkosten immer mit den marktüblichen Preisen berechnet werden.

3. Kostenverteilung Ihres Objekts

Im zweiten Abschnitt Ihrer Heiz- und Betriebskostenabrechnung finden Sie die Kostenverteilung Ihres Objektes. In dieser Tabelle ist ersichtlich welchen Anteil an den Gesamtkosten Sie mit Ihrem Mietobjekt tragen und wie dieser Anteil berechnet wird.

Total Kosten (grüne Markierung)

Die Kostenverteilung wird anhand der Gliederung im ersten Abschnitt (Heizkosten, Betriebskosten, Kehricht, TV-Gebühren und Honorare Nebenkosten, etc.) vorgenommen. Die Kosten entsprechen dann auch den Totalen welche in der Kostenübersicht der gesamten Liegenschaft ersichtlich sind (siehe rote Markierungen in Bild 2). Die Kosten von Heizung und Honorare Heizanlage entsprechen dem TOTAL Heizung in Bild 2.

Koeffizienten/Verteilschlüssel (orange Markierung)

Im Orange markierten Bereich sehen Sie die Koeffizienten resp. Verteilschlüssel welche in Ihrer Liegenschaft angewendet werden, sowie Ihren individuell zugewiesenen Koeffizienten. Diese Verteilung der Kosten ist in jeder Liegenschaft unterschiedlich und kann anhand verschiedener Faktoren berechnet werden. Hier einige Beispiele:

  • Quadratmeter
  • Kubikmeter
  • Verbrauchsabhängige Wärmeablesung via Messgeräten an Ihren Heizkörpern. Dieses System wird jeweils durch eine Drittfirma betreut, welche auch die Geräte abliest und eine individuelle Abrechnung erstellt.
  • Anzahl Anschlüsse/Einheiten

Gewichtung (blaue Markierung)

Sind Sie während der Abrechnungsperiode in das Mietobjekt ein- oder ausgezogen tragen Sie, wie bereits oben erwähnt, nur die Kosten für den Zeitraum in dem Sie das Mietobjekt bewohnt haben.

Aus diesem Grund wird der Koeffizient/Verteilschlüssel gewichtet. Diese Gewichtung ist dazu da, dass unterjährige Ein- oder Auszüge von Mieter/Innen in der Verteilung der Kosten berücksichtigt werden können, ohne den Verteilschlüssel anzupassen.

Die Gewichtung wird je nach Verteilschlüssel unterschiedlich berechnet:

Heiz- und Warmwasserkosten
Die Heiz- und Warmwasserkosten werden anhand der Heizgradtabelle gewichtet. Diese Tabelle finden Sie in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zu Ihrem Mietvertrag. Der totale Wert der Gewichtung entspricht 100 % (im Winter höhere Gewichtungen als im Sommer, da im Winter geheizt wird).

Falls in Ihrer Liegenschaft die Heiz- und Warmwasserkosten aufgrund der verbrauchsabhängigen Wärmeablesung (siehe Koeffizient/Verteilschlüssel) aufgeteilt werden, wird keine Gewichtung auf der Abrechnung ausgewiesen. Bei dieser Methode wird der tatsächliche Verbrauch pro Mieter festgestellt. Somit entfällt die Gewichtung.

Betriebskosten
Die Betriebskosten werden anhand der Anzahl Tage im Jahr gewichtet (normales Jahr 365 Tage, Schaltjahr 366 Tage).

TV-Gebühren
Die TV-Gebühren werden anhand der Anzahl verrechneter Anschlüsse weiterverrechnet. Ein Anschluss für ein ganzes Jahr entspricht einem Wert von 1.

Ihre Kosten (rote Markierung)

In dieser Spalte wird Ihr Anteil an den Gesamtkosten ausgewiesen, welcher auf Sie entfällt. Die Kosten werden dann mit Ihren geleisteten Akontozahlungen (werden in der Regel monatlich mit dem Nettomietzins einbezahlt) verrechnet. Nach dieser Verrechnung verbleibt am Schluss der Saldo Heizabrechnung, welcher entweder eine Einzahlung Ihrerseits (+) oder eine Auszahlung unsererseits (-) nach sich zieht.